做农业，根源是土地。1）土地的规模化；2）土地的健康。

否则，每一个项目都走不长远。

毕竟，农村土地是国家的红线。因此，农村土地的商业化和资本化之路需要时间还需要弄潮儿...

01

虽然万亿级规模，但活力不足

据申万宏源测算，未来土地流转进程加速将撬动20万亿以上资金体量。

按照当前集体建设用地入市条件下估算，至2020年经营性建设用地转让收入将达到15-20万亿资金；假设随着未来宅改扩围，宅基地出让收入有望达到2400亿元。

在政策上，国家几乎连续性和肯定性！

中央一号文件连续15年聚焦“三农”，今年的焦点在于农村土地问题。

同时，农地改革的新改革措施在于，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，“为城里人去农村买房划红线”。

同时，一号文件“为进城农民保留房和地开绿灯”，要求维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。

2018年一号文件首次提出，乡村经济要多元化发展。而农村土地改革，被认为是盘活全要素城乡互动、实现乡村振兴的核心。

说到底，国家推行土地改革的目的：农民增收！

券商分析师指出，土地流转将导致土地集中度提升，带来新的农业生产模式和生产关系的显著变化。未来农业种植方式将由传统的小农经济模式向大农业、现代化农业发展方式转变，从原有的过度依赖高投入肥料的竭泽而渔的种植方式向绿色、高效、安全、可持续的循环种植模式转变。

一半火焰一半冰山！但土地流转的土地纠纷，土地成本高、种养殖大户的亏钱的情况经常发生，因此，土地流转也导致农民不增收的窘况，和农民宁愿荒地也不接受流转。

所以，因客观因素，导致农业现代化、土地资本化、农业经营主体和创业者的积极性和活力不够。

02

土地流转的不规范

种植大户弃耕，农民收入受损、土地被污染

国家推行新土地改革之后，土地经营权流转一直成为农民增收的内容之一。

但，目前有一个现象就是：农民单独或者私下里与租地者或者种植大户进行土地经营权流转，有些甚至没有签订协议或者口头承诺。

但，农业经营风向是不可把控的。

其租地价格，农资价格、农产品价格、天气原因或者自然灾害等都会导致农业经营者亏损，农民想靠土地获得收益更是“风雨飘摇”。

2017年央视曾曝光：安徽有大片良田撂荒，种粮大户弃耕，农民挣不到钱！央视记者调研安徽省霍邱县宋店乡是当地的传统农业乡镇，发现两万多亩的小麦丰产示范田存在大片大片撂荒的农田。

在采访中，种粮大户告诉记者：“我这块地我就不想要了，我想退给农民。”

除了退租，还有报道称某富豪回家流转8000亩土地种粮，三年损失了1600万元。

另外，从其他报道中，农民把土地留给家庭农场或者种植大户，农业规模化和土地污染的情况也经常发生。

以上海奉贤区为例，该地区的当时农民自发流转已经很常见，村民有的跟承租人签合同一签八年、十年，有的只有口头约定，比较混乱；而且，承租人种水稻、西瓜、葡萄的都有，非常零碎，不利于管理。此外，流转出去的土地被用来种蔬菜的也不少，造成了农田环境的破坏。“种蔬菜的多了后，化肥、农药滥用，导致土壤贫瘠化严重。

03

国发声：土地经营权不得侵犯

据统计，截至2017年底，全国土地经营权流转面积达到5.12亿亩，流转率37%，流转合同签订率达到68.3%。其中，全国以入股形式流转土地的达到0.3亿亩，占流转总面积的5.8%。流转和部分流转土地的农户数也超过了7000万户，占比近30%。

因此，新型经营主体的权益和农民的权益都要被保护。

2018年10月底，农村土地承包法修正案草案二次审议稿通过。相比一审稿，草案明确对土地经营权流转的保护，包括明确土地经营权流转的内涵，以及对随意解除土地经营权流转合同的限制等。

据此，草案二审稿明确农村集体经济组织成员承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营；明确对土地经营权流转的保护，国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯；明确土地经营权流转的内涵，包括明确土地经营权的流转方式、流转原则、流转价款、流转合同等具体程序和要求。

我们还发现，二审稿增加规定，土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。同时，为避免承包方随意解除合同，二审稿增加规定，承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有法定情形的除外。

04

上海试点土地流转新模式

为土地商业化做准备

刚刚上文提到，90%的土地流转都是农户与家庭农场或者合作社、种养殖大户私自进行。

因此，因土地流转流转引发的纠纷、矛盾也频频出现。

作为，上海的农业大区奉贤区也经历这样的阶段。在此之前，村民大部分也已经自己不种地了，把土地私下租给外地人种。

但，农田管理和土地污染，社会矛盾也时有发生。

于是，该区以农民以土地承包经营权作价入股股份制合作社，获得保底收益、二次分配，相关人员称改革是探索农民增收的新途径

今年上半年，奉贤区开始启动农村土地股份制合作改革试点，奉贤农委选择庄行镇新叶村、西渡街道南渡村、四团镇大桥村、奉城镇盐行村和朱新村5个村庄作为试点地，农民以土地承包经营权作价入股股份制合作社，获得保底收益、二次分配。

据了解目前，这5个村庄均采用村级自营的方式，即由村级股份制合作社统一经营农民的承包地，村集体在通过分租的形式给家庭农场或者合作社。

经过一年试点，奉贤区农民增收情况得到大幅度提升，同该区的农业现代化程度得到充分发展。

其实，从上海奉贤试点地方土地流转新模式来看有3个好处：1）土地集中到村集体；2）商业变现机会增大；3）农业现代化经营得到发展。

该村负责人也表示，虽然模式还在探索，但关键是为长远发展铺路。现在土地相当于又重新回到村集体手中，以后如果大的项目进来，方便统一进行安排，不用到时候再去跟家庭农场主谈，为以后与工商资本合作做好准备。

上海的土地流转新模式值得借鉴，为全国土地流转提供了新思路.土地集中之后，为农村产业化、现代化、资本化创造条件与可能性，也激活沉睡的农村资源。